종부세 개편, 우리집 시세 기준으로 얼마나 달라지는지 숫자로 봤어요

 

종부세 개편, 우리집 시세 기준으로 얼마나 달라지는지 숫자로 봤어요

종부세 개편, 숫자로 뜯어보면 이렇게 나와요

정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안 중에서 가장 관심이 몰린 게 종부세 개편이에요.

 

기사마다 "부담 늘어난다", "실거주자는 오히려 줄어든다"는 말이 섞여 나와서 헷갈리셨을 텐데, 숫자로 정리해보면 생각보다 명확하게 갈려요.

 

핵심만 먼저 짚으면, 1주택 실거주 기본공제는 현행 12억 원에서 개편 후(2027년~) 14억 원으로 올라가고, 반대로 1주택 비거주 기본공제는 12억 원에서 9억 원으로 내려가요.

공정시장가액비율은 70%로 오르고 3주택 이상은 2028년부터 80%가 적용되며, 세부담 상한도 150%에서 200%로 늘어나요.

이걸 실제 금액으로 환산하면 시세 50억 원 주택 기준 종부세가 현행 1,155만 원에서 개편 후 1,493만 원으로, 약 338만 원 늘어나는 수준이에요.

 

요약] 종부세 개편안 주요 내용 및 세부담 비교

구분	주요 내용 (현행 ➔ 개편 후)	비고
1주택 (실거주)	기본공제 12억 원 ➔ 14억 원 인상	2027년부터 적용
1주택 (비거주)	기본공제 12억 원 ➔ 9억 원 축소	비거주자 부담 강화
공정시장가액비율	70% 인상 (3주택 이상은 2028년부터 80%)	세부담 상한 150% ➔ 200% 확대
시세 50억 원 주택 종부세	1,155만 원 ➔ 1,493만 원	약 338만 원 증가

 

 

종부세 기본공제, 어디서부터 갈리나

 

이번 개편에서 제일 눈에 띄는 대목은 실거주와 비거주를 다르게 취급한다는 점이에요.

 

실거주 1주택자는 기본공제가 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원)으로 올라가서, 시가 20억 원 이하면 종부세가 아예 안 나와요. 반대로 전세를 준 비거주 1주택자는 9억 원으로 오히려 줄어들어요. 같은 1주택이라도 실거주냐 아니냐에 따라 세금 방향이 완전히 반대로 움직이는 구조인 거죠.

 

이게 왜 중요하냐면, 그동안 "1주택자면 다 같은 혜택"이라고 뭉뚱그려 생각하기 쉬웠는데 이제는 그렇게 접근하면 안 된다는 뜻이에요. 경향신문 분석을 보면 시가 35억 원 주택의 종부세는 약 51만 원 늘어나는 수준이라, 32억~35억 원 구간부터 실질적인 부담이 시작된다고 볼 수 있어요.

[참고 표] 주택분 종합부동산세 세율 개편안 비교

과세표준현행 세율 (1·2주택)현행 세율 (3주택 이상)개편 후 세율 (2028년~)

3억 원 이하	0.5%	0.5%	0.5%
3억 ~ 6억 원	0.7%	0.7%	0.7%
6억 ~ 12억 원	1.0%	1.0%	1.3% (인상)
12억 ~ 25억 원	1.3%	2.0%	1.5% ~ 2.0% 구간별 적용
25억 ~ 50억 원	1.5%	3.0%	2.0% ~ 3.0% 구간별 적용
50억 ~ 94억 원	2.0%	4.0%	2.7% ~ 4.0% 구간별 적용
94억 원 초과	2.7%	5.0%	3.5% ~ 5.0% 구간별 적용

 

 관련 공식 자료 및 상세 기사 링크

• 기획재정부 - 2026년 세제개편안 문답자료 (PDF 다운로드)
• 연합인포맥스 - '32억 아파트'부터 종부세율 오른다 기사
• 삼일아이닷컴 - 시가 35억 넘는 주택부터 종부세 증가 분석

시세별로 실제로 얼마나 늘어나나

더구루가 인용한 NH투자증권 시뮬레이션에 따르면 시세 50억 원 주택의 종부세는 기존 1,155만 원에서 1,493만 원으로 약 338만 원 늘어나요. 증가율로 보면 30% 정도 되는 셈이라, 절대 작은 폭은 아니에요.

 

다만 이 수치가 적용되는 건 어디까지나 32억~35억 원을 넘어서는 고가주택 구간이고, 그 아래 구간은 오히려 부담이 줄거나 변화가 거의 없다는 걸 같이 봐야 균형 잡힌 판단이 돼요.

 

다주택자는 좀 결이 달라요. 공정시장가액비율이 3주택 이상 기준으로 2028년부터 80%까지 올라가서 장기적으로는 부담이 커지는 방향인데, 반대로 양도소득세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화돼요.

 

그러니까 "보유는 세금이 늘고, 파는 건 잠깐 유리해지는" 상반된 신호가 동시에 나온 거예요. 이 대목이 흥미로운 게, 정부가 다주택자한테 "지금 팔 거면 지금이 기회"라는 메시지를 우회적으로 준 거나 마찬가지거든요.

그래서 어떻게 보는 게 맞을까요

숫자만 놓고 보면 이번 개편은 모두에게 증세인 것도, 모두에게 감세인 것도 아니에요. 실거주 20억 원 이하는 사실상 영향이 없고, 32억

원을 넘어가는 고가주택 실거주자나 비거주 1주택자, 다주택자만 실질적으로 부담이 커지는 구조라고 봐야 정확해요. 그래서 막연히 "종부세 오른다더라"는 말만 듣고 걱정하시기보다는, 본인 집 시세가 정확히 어느 구간에 들어가는지부터 확인하시는 게 순서예요.

개인적으로는 이 개편이 "고가주택 증세"라기보다 "실거주 여부에 따른 재분류"에 더 가깝다고 판단됩니다. 시세 자체보다 실거주 여부가 세금을 가르는 더 큰 변수가 됐다는 뜻이니까요.

 

그래서 비거주 1주택자라면 실거주 전환과 계속 보유 사이의 유불리를 지금 미리 계산해보시는 게 실질적으로 도움이 될 거라고 봅니다.

반대로 실거주 1주택자이면서 시세 20억 원 이하시라면, 이번 개편은 사실 신경 쓰실 부분이 거의 없다고 판단하시면 됩니다.